文/冉学东
根据央行发布的7月份金融数据，居民存款大幅减少，其中一个重要原因就是房贷提前还贷潮又来了。
7居民贷款减少4603亿元，以房贷为主的中长贷减少1202亿元。而前7个月累计居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。而2025年前7月，居民中长期贷款增加1.06万亿元，两相对比，差距非常明显。这导致前7个月居民贷款整体减少3668亿元。
这一点从住房贷款余额的数据可以进行印证，根据央行披露的数据，截至二季度末，个人住房贷款余额为36.29万亿元，上半年减少7163亿元，同比下降3.8%。笔者认为个人住房贷款余额下滑的主要原因有两个，一个是提前还贷潮又来了，第二个是贷款按揭购房的意愿降温，现在购房更加倾向于零按揭购房，一方面是因为房价在下跌，居民购房能力变强，一方面是居民还在降杠杆过程中，对于负债望之色变。
为什么居民现在又开始提前还贷了？主要是相对于存量房贷的利率，目前不仅仅存款利率一降再降，与存量房贷利率之间的利差越来越大，存量房贷利率普遍在3.2%-4%，国有大行一年期定期存款的利率只有0.95%，利差达3%左右，而三年期定存挂牌利率仅1.25%左右，目前商业银行的存款利率出现长短期倒挂现象，预计长期存款利率会越来越低。
即使理财产品收益也是下降的趋势，目前固收类理财年化收益率约2.5%，低风险理财普遍在1.5%-2.6%区间。而目前存量房贷利率普遍在3.2%-4%，远高于稳健类资产收益，提前还贷相当于获得无风险相当可观的收益，这其实是相当不错的“资产配置”。
事实上，由于近几年市场的利率的进一步下行，新增房贷和存量房贷利率之间存在较大的利差，提前2024年前半年出现非常严重的提前还贷潮，监管已经下调了一次存量房贷利率。
2024年5月取消全国房贷利率下限后，新发放房贷快速下行，到了2024年中房贷利率约3.35%-3.45%，而大量存量房贷仍处高位，当时加权平均约4.2%，利差一度超80BP，引发强烈不公平感与提前还贷冲动。
存量房贷和新增房贷之间的利差引起一定的社会不公，尤其是城市白领在房价高位购买了房子，而且还是在利率高位做了按揭，背上了沉重的还款压力，他们选择提前还贷。
2024年上半年个人住房贷款余额同比少增近0.4万亿元，部分季度提前还款额超4000亿元/月，导致银行优质资产流失、信贷数据走弱。
为此，监管机构开始指导商业银行从2024年10月25日开始，对于存量房贷的浮动利率贷款，加点幅度高于-30BP的，统一调至LPR-30BP。从2024年11月1日，监管机构发布政策建立长效动态调整机制。预计存量房贷利率平均降幅0.5个百分点左右。2025年1月1日，存量房贷利率迎来下调，部分LPR-30BP的商业贷款，利率下调至3.3%。
2025年8月29日，超20家银行发布公告，符合条件的存量房贷利率也可调整。每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元。
这个措施缓解了高价高利率购房者的还款压力，减少因月供过高引发的逾期、断供问题，稳定家庭资产负债表。
但是即使做了以上调整，2021年左右楼市最高点的购房者，当时房贷利率普遍在5%-6%以上，但存量房贷利率下调幅度仅约35个基点。
2026年30个重点城市首套房平均贷款利率仅3.21%，而某些存量房贷平均利率仍在4%左右，利差接近1个百分点，所以高价高利率购房的存量房贷者，依然选择省吃俭用，提前还贷，卸掉高息负债。
更为关键的是，近两年随着中国宏观经济得变化，银行净息差收窄，央行降息频率和降息幅度大大下降，央行已经连续15个月维持1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%，但是市场利率在下降，存款利率一降再降，银行理财利率也在下降，这更加凸显存量房贷利率畸高，提前还款潮再度来临，这又是一个摆在相关部门案头的一个急需解决的问题。
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